Hiện nay, có rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường sẽ có mức giá “hấp dẫn” hơn so với thị trường lại nằm tại vị trí tốt. Việc mua bán này giúp người bán tránh bị thu hồi tài sản khi chẳng thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong lúc người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ ngôi nhà trước lúc nhận thế chấp.
Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn những rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng như nhà ở thế chấp bị khắc phục theo điều khoản pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng. Chính vì vậy, việc mua nhà đất đang thế chấp cũng có thể có những rủi ro mà các bạn cần phải chú ý.
Căn cứ theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp như sau:
“Điều 321. Quyền của bên thế chấp
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, theo những căn cứ pháp lý trên, đối với nhà đất muốn mua bán khi đang thế chấp tại ngân hàng thì phải được sự đồng ý của ngân hàng. Chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đó. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.
Để thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
Tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ và tuân thủ đúng quy trình trên. Nhiều người biết rõ giao dịch tiềm ẩn rủi ro cao, song vì ham lời nên vẫn đánh liều vì hy vọng mua được tài sản giá rẻ. Nhiều trường hợp phải ngậm “quả đắng” do bị bên bán tráo trở lật lọng không giữ lời hứa, từ chối ký hợp đồng như thỏa thuận trước đó hoặc đòi phí giao dịch cao hơn mức thỏa thuận, thậm chí hơn giá thị trường.
Có trường hợp, chủ tài sản đồng ý bán, thực hiện xong giao dịch nhưng lại phát sinh bên thứ ba liên quan hoặc tài sản đã bị cơ quan chức năng kê biên, phong tỏa trong vụ án khác không thể bán được. Cá biệt, có trường hợp bên bán cấu kết với nhân viên ngân hàng để trục lợi từ người mua.
Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu, cần tìm hiểu kỹ nguồn gốc tài sản, thông tin về người sở hữu. Vì vậy, Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro. Nếu phát hiện những dấu hiệu không an toàn thì nên bên mua cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh trường hợp “tiền mất tật mang” khi mua nhà thế chấp ngân hàng.
Thuỳ Dung
Trên đây là nội dung HTIC LAW FIRM cung cấp thông tin về việc mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng dựa trên quy định pháp luật hiện hành. Để được tư vấn rõ hơn về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp, cần giải đáp những vướng mắc hoặc yêu cầu hỗ trợ pháp lý khác, Quý vị vui lòng liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi cung cấp dịch vụ về tư vấn cũng như các thủ tục mua bán đất đai và sẵn sàng giải đáp những thắc mắc liên quan đến nội dung trên cho bạn.
291856470234.png)
