Mua chung đất đang trở thành một hình thức đầu tư phổ biến, đặc biệt giữa những người thân quen. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh những rắc rối không đáng có, việc nắm vững các quy định pháp luật là vô cùng cần thiết. Bài viết này sẽ cung cấp những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này để giúp mọi người tránh được những rủi ro khi góp tiền mua chung đất
1. Mua chung đất Sổ đỏ đứng tên ai?
Theo Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Theo đó, khi có nhiều người mua chung đất thì những người đó đều sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) và được ghi đầy đủ tên của những người đó.
Ngoài ra, nếu các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
2. Ai sẽ giữ Sổ đỏ khi mua chung đất?
Khi nhiều người cùng mua một mảnh đất, việc xác định ai sẽ giữ sổ đỏ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp không có thỏa thuận cho một người đại diện giữ Giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
Trong trường hợp những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.
Như vậy, nếu không có yêu cầu thì thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì cấp cho mỗi người 01 sổ đỏ.
Lưu ý: Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
3. Mua chung đất Sổ đỏ sẽ ghi thế nào?
Theo khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, việc ghi thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo hai trường hợp, tùy vào việc những người góp tiền có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện hay không:
Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Trên trang 1 của Giấy chứng nhận, ghi đầy đủ thông tin về tất cả những người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” cùng với họ tên và số giấy tờ nhân thân).
Nếu cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ghi “Ông” hoặc “Bà” cùng với họ tên, quốc tịch và số giấy tờ nhân thân.
Ghi thêm “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với người khác” và ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ chứa đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản.
Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện, trang 1 của Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin về người đại diện đó (ghi “Ông” hoặc “Bà” cùng với họ tên và số giấy tờ nhân thân).
Với cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ghi “Ông” hoặc “Bà” cùng với họ tên, quốc tịch và số giấy tờ nhân thân.
Dòng tiếp theo ghi “Là đại diện cho những người cùng sử dụng đất” hoặc “Là đại diện cho những người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất” hoặc “Là đại diện cho những người cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ tích hợp và hiển thị đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản.
Lưu ý: Trường hợp trang 1 của Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi đầy đủ thông tin của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất thì chỉ ghi thông tin của một hoặc một số thành viên. Thông tin của các thành viên còn lại sẽ được tích hợp vào mã QR và ghi chú trên Giấy chứng nhận như sau: “Và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”.
4. Mua chung có được phép tách thửa không?
Khi nhiều người cùng góp tiền mua chung một thửa đất, đây là "sở hữu chung theo phần", tức là diện tích của mỗi người sẽ được xác định dựa trên số tiền đã góp hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.
Nếu những người mua chung có nhu cầu tách thửa thì vẫn được tách thửa đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định.
Theo khoản 1 và 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các quyết định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nếu thửa đất đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, thì việc tách thửa sẽ được chấp thuận.
5. Cách xử lý khi muốn bán nhưng người còn lại không đồng ý
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất chung, tất cả những người có chung quyền sử dụng đất phải đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, nếu một hoặc một số người trong nhóm không đồng ý việc chuyển nhượng, thì người muốn bán phần đất của mình cần phải tách thửa. Điều này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Như vậy trong trường hợp này, để chuyển nhượng phần đất của mình thì người bán phải đảm bảo thửa đất đủ điều kiện để tách thửa.
000493269297.png)
