ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở 2023

Với sự ra đời của Luật Nhà ở 2023, việc đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam đã được điều chỉnh với những quy định mới nhằm đảm bảo tính minh bạch, trách nhiệm của chủ đầu tư, và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật mới quy định rõ ràng về điều kiện và trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi tham gia vào các dự án này. Dưới đây là những điểm chính về việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở 2023

1. Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo quy định mới tại Điều 36 Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo Luật mới phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà và thuộc một trong các trường hợp:

- Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.

2. Chỉ được bàn giao nhà cho khách hàng khi đã nghiệm thu công trình

Điều 37 Luật Nhà ở 2023, bổ sung quy định rằng việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao nhà ở.

Đối với nhà ở xây dựng thô, phần mặt ngoài của nhà ở đó phải hoàn thiện hoàn toàn
Khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải cung cấp đủ hồ sơ bàn giao nhà ở theo quy định của Chính phủ.

Việc nghiệm thu công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê, đặt cọc

Về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, Điều 39 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung nội dung mới về liên quan đến vấn đề ký kết hợp đồng của chủ đầu tư.

Theo đó, chủ đầu tư không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Đồng thời, có trách nhiệm ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.