7 TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ NĂM 2024

Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đã có những quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Theo đó, có 07 trường hợp không được cấp Sổ đỏ, được quy định tại khoản 1 Điều 151 của Luật này. Dưới đây là chi tiết các trường hợp không được cấp Sổ đỏ và những lưu ý liên quan.

1. Các Trường Hợp Đất Không Được Cấp Sổ Đỏ

Đất Nông Nghiệp Dùng Cho Mục Đích Công Ích: Điều này được quy định để đảm bảo rằng đất công ích được sử dụng đúng mục đích và không bị chuyển nhượng hay sử dụng vào các mục đích không phù hợp, từ đó đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Đất Được Giao Để Quản Lý: Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình.

• Đất có mặt nước của sông và mặt nước chuyên dùng.

• Quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

• Đất để làm dự án đầu tư.

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý; đất chưa giao, chưa cho thuê tại các địa phương.

• Đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho các đơn vị hành chính quản lý.

• Đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Tuy nhiên, đối với đất được giao để sử dụng chung hoặc để quản lý, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Đất Thuê, Thuê Lại Của Người Sử Dụng Đất: Trường hợp thuê hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư có kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.

Đất Nhận Khoán: Đất nhận khoán sẽ không được cấp Sổ đỏ, trừ trường hợp đất sử dụng cho mục đích nông, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015 theo hình thức giao đất nhưng không thu tiền sử dụng với phần diện tích đang sử dụng và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.

Đất Đã Có Quyết Định Thu Hồi: Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền sẽ không được cấp Sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng không thực hiện.

Đất Đang Bị Tranh Chấp, Kê Biên Hoặc Bị Áp Dụng Biện Pháp Khác Để Bảo Đảm Thi Hành Án: Điều này nhằm đảm bảo rằng quyền sở hữu đất đai được xác định một cách rõ ràng và chính xác trước khi cấp Sổ đỏ, tránh các tranh chấp và rủi ro pháp lý.

Tổ Chức Được Nhà Nước Giao Đất Không Thu Tiền Sử Dụng Đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh sẽ không được cấp Sổ đỏ.

2. Các Trường Hợp Tài Sản Gắn Liền Đất Không Được Cấp Sổ Đỏ khi Luật đất đai 2024

Theo khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024, các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Sổ đỏ bao gồm:

Tài Sản Không Đủ Điều Kiện Được Cấp Giấy Chứng Nhận: Tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp không được hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Tạm Thời: Nhà ở, công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng các vật liệu như tranh, tre, nứa, lá, đất; các công trình phụ trợ xây dựng nằm ngoài phạm vi công trình chính để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

Tài Sản Gắn Liền Với Đất Đã Có Quyết Định Giải Tỏa, Thu Hồi: Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo/quyết định giải tỏa/quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng không thực hiện.

Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Sau Khi Công Bố Cấm Xây Dựng: Nhà ở, công trình được xây dựng sau khi đã công bố cấm xây dựng hoặc cố tình xây lấn, chiếm các mốc giới bảo vệ, các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch đã được phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Sổ.

Tài Sản Thuộc Sở Hữu Của Nhà Nước: Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn đóng góp vào doanh nghiệp của Nhà nước.

Tài Sản Gắn Liền Với Đất Không Thuộc Quy Định Tại Điều 148 và 149: Điều này đảm bảo rằng chỉ những tài sản đáp ứng các điều kiện cụ thể mới được cấp Giấy chứng nhận, từ đó đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản.

3. Diện Tích Tối Thiểu Để Được Cấp Sổ Đỏ Từ Năm 2025

3.1 Trường Hợp Cấp Sổ Đỏ Lần Đầu

Theo Luật Đất đai 2024, các trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu đều không yêu cầu diện tích tối thiểu, nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể cho từng trường hợp, bao gồm:

• Cấp Giấy chứng nhận đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (Điều 137)

• Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm quy định về đất đai hoặc không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền. (Điều 138)

• Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền. (Điều 140)

3.2 Trường Hợp Cấp Sổ Đỏ Do Tách Thửa

Đối với trường hợp cấp sổ đỏ do tách thửa, cần tuân thủ các điều kiện của đất khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa, hợp thửa như sau:

• Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND tỉnh.

• Trường hợp đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời cùng với việc hợp thửa với thửa liền kề.

• Trường hợp đất đã chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì sau khi tách, diện tích tối thiểu của thửa đất phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

• Trường hợp thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách.

• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia lại không đảm bảo các điều kiện, diện tích và kích thước không đủ theo quy định pháp luật thì không được tách thửa.

Như vậy, việc tách thửa đất phải tuân thủ các yêu cầu về diện tích tối thiểu tùy theo loại đất và quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng vẫn được cấp Sổ đỏ theo Điều 146 Luật Đất đai 2024.

Xem thêm: Luật Đất Đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình